Les directives de l'Association suisse des banquiers concernant l'examen, l'évaluation et le traitement des crédits garantis par gage immobilier établissent des règles de conduite essentielles pour les banques suisses dans le domaine des prêts hypothécaires, visant à assurer une gestion prudente des risques et à maintenir la stabilité du marché immobilier.
Les gages immobiliers en Suisse sont des mécanismes de garantie essentiels dans le domaine du crédit hypothécaire. Ils permettent aux créanciers, généralement des banques, de sécuriser leurs prêts en obtenant un droit sur un bien immobilier12. Ce droit autorise le créancier à faire vendre le bien aux enchères publiques si le débiteur ne respecte pas ses obligations de remboursement3.
Les principaux types de gages immobiliers en Suisse sont le gage foncier et la cédule hypothécaire1. Ces gages doivent être authentifiés et inscrits au registre foncier pour être valables2. Ils offrent une protection au créancier tout en permettant à l'emprunteur de conserver la possession et l'usage du bien immobilier1. L'étendue de la garantie couvre généralement le capital prêté, les frais de poursuite, les intérêts moratoires et les intérêts de trois années3.
L'évaluation des biens hypothéqués en Suisse repose principalement sur la méthode hédoniste, largement utilisée par les banques pour déterminer la valeur vénale d'un bien immobilier12. Cette méthode statistique s'appuie sur environ 70 critères, incluant les caractéristiques du bâtiment et sa localisation, pour établir une comparaison avec des transactions immobilières réelles13.
Les avantages de cette approche sont sa rapidité, son coût réduit et son applicabilité uniforme dans toute la Suisse1. Cependant, les banques doivent rester prudentes et systématiques dans leur évaluation, en tenant compte du caractère de l'immeuble et de son usage économique actuel et futur4. En cas d'écart significatif entre la valeur estimée et le prix de vente, l'acheteur pourrait devoir apporter des fonds propres supplémentaires pour obtenir un financement2.
Les crédits immobiliers en Suisse comportent deux risques principaux pour les établissements financiers : le risque de défaillance du client et le risque de dépréciation du bien immobilier1. La FINMA considère une correction sur les marchés immobilier et hypothécaire comme l'un des principaux risques pour le secteur financier suisse2. Les tests de résistance révèlent qu'une crise immobilière grave pourrait entraîner des pertes de plusieurs dizaines de milliards de francs pour les banques13.
Face à ces risques, la FINMA observe des pratiques préoccupantes :
Surestimation de la capacité financière des emprunteurs par certaines banques12
Augmentation des hypothèques à taux variable (SARON), exposant les emprunteurs à un risque accru de taux d'intérêt12
Proportion élevée de crédits dérogeant aux critères internes d'octroi (exceptions to policy)12
Risques particulièrement importants dans le financement d'immeubles de rendement2
Pour atténuer ces risques, la FINMA encourage une gestion prudente des crédits hypothécaires et envisage des réglementations plus strictes si nécessaire2.